Chi paga lo spurgo nel caso di contratti di locazione? Se sei in affitto e ti sai chiedendo a chi spettano le spese di manutenzione delle fosse, ecco tutto quello che ti serve sapere.
Chi paga lo spurgo?
Non è sempre facile districarsi tra le norme che regolano i contratti, soprattutto in burocrazie ricche e complesse come la nostra. Parlando di locazione e spese condominiali, le norme di riferimento su cui fare affidamento sono:
- Le norme di tipo legislativo presenti nel codice civile
- Quelle di tipo regolamentare relative ai contratti conosciuti come 3+2, transitori e per studenti delle università
- Le norme specifiche presenti in ogni singolo contratto di locazione
Per capire chi paga lo spurgo interessiamoci innanzitutto alle norme contenute in materia nel codice civile. L’art. 1576 del codice regola il mantenimento in buono stato degli oggetti in locazione. Nello specifico chiarisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Specifica in seguito inoltre che se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Se già da questo articolo abbiamo una prima infarinatura su chi paga, inquilino o proprietario, la legge 392/78 entra più nel dettaglio. Il comma primo dell’articolo 9 specifica infatti che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le norme dunque decretano che è l’inquilino a dover affrontare i costi di manutenzione delle fosse. La stesse legge però ne stabilisce i diritti: Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Pulizia ordinaria di fosse e pozzi neri, paga l’inquilino o il proprietario?
Ecco presentate le norme del codice civile e le altre che regolamentano i contratti di locazione e le spese ad esso inerenti. Sembra chiaro che chi paga lo spurgo è il conduttore, ovvero il locatario. Ma è sempre questo il caso?
Le norme di riferimento sono molto chiare, chi paga lo spurgo, nel caso di ordinaria manutenzione è il locatario. Questa norma generale può cambiare in alcuni casi specifici. Nonostante i costi per la pulizia abituale dei pozzi neri e delle fosse biologiche siano per legge a carico del conduttore, nulla vieta alle due parti di accordarsi diversamente. Il contratto può prevedere invero una diversa distribuzione delle spese in oggetto. Locatario e affittuario sono infatti liberi di inserire nel contratto una clausola per specificare che sia il proprietario a dover sostenere i costi dello spurgo. Le parti possono inoltre stabilire che tali spese siano divise in percentuali preventivamente stabilite.
Ad ogni modo, se non diversamente specificato o anche nei contratti che includono clausole specifiche, è quasi sempre il locatario a dover affrontare tali costi. I contratti di locazione più comuni che descrivono questo dettaglio fanno riferimento alle tabelle predisposte dalle associazioni di affittuari e inquilini più conosciute. Tali tabelle normalmente ripetono semplicemente quanto previsto dalla legge, quindi nella maggior parte dei casi i contratti ribadiscono la suddivisione già prevista dalle norme. Resta altrettanto vero che nulla vieta alle parti di accordarsi diversamente.
Se avete dei dubbi su come funzioni la pulizia delle fosse biologiche, vi consigliamo di leggere il nostro articolo
Le spese relative alla rete fognaria sono tutte a carico del locatario?
Come abbiamo visto la legge è chiara a riguardo. Lo spurgo è un’attività di manutenzione ordinaria, si tratta di un’operazione indispensabile dovuti dal normale utilizzo dei beni messi a disposizione. In quanto tali è responsabilità dell’inquilino doverne affrontare i costi. Ad ogni modo, se nell’impianto fognario insorgono problematiche non relative alla quotidiana usura, chi paga lo spurgo è il proprietario, a cui spettano tutte le spese che esulano l’ordinaria manutenzione. Se la fossa biologica o i pozzi neri devono essere sostituiti o riparati a causa un danno, è infatti il locatario che deve sostenere i costi.
Chi paga lo spurgo nei condomini?
Come per ogni operazione di manutenzione e intervento indispensabile in un edificio, ci sono norme particolari anche riguardo le fosse biologiche e i pozzi neri presenti nei condomini. Le ripartizioni delle spese riguardo l’ordinaria pulizia e spurgo di fesse e pozzetti sono fondamentalmente le stesse viste finora e previste dalla legge. Dal momento che tali spese sono relative ai beni comuni dello stabile di cui tutti i condomini fanno utilizzo, le spese sono a carico dell’inquilino. Ovviamente sono compresi nei costi dell’amministrazione di tali beni solo coloro che ne usufruiscono. Sono esclusi dunque i condomini che non usano la rete fognaria dell’edificio, come ad esempio i locatari di garage, box o cantine i cui locali non sono allacciati agli impianti condominiali.
I costi ordinari di manutenzione delle fogne condominiali devono essere ripartite tra tutti i residenti dello stabile, in percentuale proporzionate ai millesimi che occupano. Questa la norma generale, sempre che le tabelle d’uso redatte nel regolamento condominiale non prevedano diverse suddivisioni. Chi paga lo spurgo è il locatario, che può farlo direttamente oppure, nel caso in cui sia stato il proprietario ad anticipare le spese, dovrà rimborsarlo.
Come detto, tutti i residenti del condominio godono del diritto di avere dall’affittuario o dall’amministratore l’esatta indicazione dei costi da dover sostenere, nonché ricevute e resoconti. Gli inquilini hanno inoltre due mesi per provvedere all’estinzione delle spese condominiali. Nel caso in cui scada il termine ed il totale dei costi non versati superi il valore di due mensilità di affitto, l’affittuario può decidere di sciogliere il contratto di locazione per inottemperanza.
